Hunian baik berupa apartemen maupun rumah dan pekerja kelas menengah adalah dua hal yang saling tarik menarik tapi tak selalu ada titik temunya.Pekerja membutuhkan hunian tapi harga hunian terus melambung dari tahun ke tahun karena jumlah luas tanah dibumi ini tidak pernah bertambah seiiring dengan pertambahan jumlah penduduk. Bahkan terus semakin berkurang terutama karena pemanasan global yang membuat permukaan air laut semakin naik. Hal ini sering kali membuat rumah atau apartemen tak mudah digapai oleh para pekerja kelas menengah.
Apalagi banyak sekali para pekerja yang belum sadari dari mimpi mimpi mereka untuk memiliki rumah ditempat tempat strategis dekat pusat kota karena menawarkan kemudahan akses terhadap tempat kerja dan hiburan. Kalaupun ada maka biasanya para pekerja kelas menengah tersisihkan, mereka harus mencari hunian di pinggir pusat kota karena harganya tidak terlalu bikin ‘kantong enggap’
Indonesia dengan jumlah pekerja menengah yang cukup besar menjadikan kalangan pekerja sebagai pasar bagi para pengembang properti. Tapi lagi-lagi, pertumbuhan gaji yang tak setinggi harga properti, kerap membuat pengembang harus menyiasati properti yang hendak mereka jual ke pekerja kelas ‘tanggung’.
Pekerja kelas tanggung ini biasanya lebih mendahulukan prioritas seperti membeli mobil, wisata keluar negeri, biaya pesta pernikahan yang wah dan lain lain. Hal ini membuat mereka tidak pernah memasukan memiliki hunian kedalam prioritas apalagi hunian yang mereka mimpikan sangat jauh dari kemampuan finansialnya.
Antara hunian dan pekerja kelas menengah kemudian muncul beberapa jalan tengah seperti hunian dengan konsep transit oriented development (TOD), rumah susun (rusun) hingga apartemen. Belakangan ketiga opsi ini tengah populer di luar hunian berskema kos-kosan dan kontrakan yang juga bisa jadi pilihan para pekerja kelas menengah di pusat kota.
Perbandingan Membeli Apartemen TOD
Pertama, dari segi harga, Direktur Eksekutif Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) Panangian Simanungkalit mengatakan ketiga konsep hunian ini sejatinya ada yang murah tapi ada juga yang mahal. Bila diambil harga sewa, rumah rusun menjadi hunian yang paling rendah biayanya.
Rentang harga sewa rusun sederhana di DKI Jakarta sekitar Rp 350 ribu sampai Rp 650 ribu per bulan untuk tipe 30 dan tipe 36. Namun, lokasinya biasanya tidak terlalu pusat kota tetapi agak pinggir, seperti Rusunawa Penjaringan, Rusunawa Muara Angke, hingga Rusunawa Pondok Bambu. Sementara rumah susun Kebon Kacang yang berada dipusat kota memiliki harga sewa berkisar Rp. 4 juta hingga 6 juta per bulan untuk tipe 27 dan 33.
Sementara yang agak ke tengah Jakarta misalnya Rusunawa Penggilingan, harga sewanya berkisar Rp 765 ribu per bulan untuk tipe 36. Sedangkan yang paling strategis, seperti Rusun KS Tubun dan Rusun Rawabuaya bisa mencapai Rp 1,5 juta per bulan. Rusun tentu yang paling murah karena diatur juga oleh pemerintah
Untuk apartemen TOD untuk kelas menengah, ia menilai harga sewanya agak mirip-mirip dengan kisaran Rp 1,5 juta sampai Rp 3,5 juta per bulan. Harga sewa ini mengikuti lokasi misalnya apakah lebih dekat dengan pusat kota seperti TOD Dukuh Atas atau agak jauh seperti TOD Royal Sentul Park.
Begitu juga dengan apartemen apabila mau di tengah kota misalnya Apartemen Menteng Square, Gateway Pesanggrahan, Apartemen Kalibata City, Apartemen Pluit Sea View dan Apartemen Bintaro Park View. Atau jika ingin lebih murah bisa yang agak pinggir Jakarta seperti Apartemen The Avenue Serpong, Apartemen Kota Modern, Sky House BSD, Apartemen Kebayoran dan sebagainya.
Tapi berbeda dengan rusun maka apartemen TOD ini bisa dibeli. Kisaran harganya mulai dari Rp 400 jutaan sampai Rp 850 jutaan bagi pekerja kelas menengah tergantung lokasi dan biasanya sudah ditawarkan termasuk fully furnish dan program tanpa down payment seperti yang tengah dicanangkan oleh pemerintah demi membantu para pekerja kelas menengah.
“Sebenarnya belum tentu hunian TOD lebih murah daripada apartemen karena sekarang banyak juga apartemen kelas menengah yang harganya tidak tinggi Akan tetapi dalam sektor properti ini semua tetap tergantung lokasi, fasilitas, dan akses. Tapi ya ada juga apartemen tengah kota menyasar kelas menengah, tapi yang gajinya sudah dua digit dan sudah pasti harga jadi lebih mahal biasanya sudah diatas 2 milyar rupiah.
Menurutnya, hunian TOD dan apartemen yang bisa dibeli menjadi poin tambahan bagi kedua konsep hunian ini. Sebab artinya tidak hanya bisa menjadi tempat tinggal, tapi bisa disewakan, dijual kembali, hingga untuk investasi.
“Sekarang malah banyak TOD milik BUMN yang karena tidak ada intervensi dari pemerintah, itu mungkin 70 persennya justru dibeli investor, lalu disewakan, jadi mirip dengan apartemen juga kan,” ungkapnya.
Lokasi Apartemen TOD
Kedua, dari segi lokasi dan akses. Senior Associate Director Capital Markets Colliers International Indonesia Aldi Garibaldi menilai apartemen TOD mungkin bisa mendapat nilai plus bagi pekerja kelas menengah. Sebab, TOD adalah konsep yang mengintegrasikan ruang untuk aktivitas manusia, bangunan, dan ruang publik dalam satu konektivitas.
“Mudahnya TOD itu syaratnya menempel dengan satu model transportasi massal, seperti LRT, MRT, KRL, Transjakarta begitu dan harus dekat yaitu sekitar 800 meter. Kalau dia cuma dekat dengan tol, itu bukan TOD,” ucap Aldi.
Hal ini, sambungnya, memberikan keunggulan bagi hunian TOD karena begitu keluar dari tempat tinggal bisa langsung menggunakan moda transportasi umum untuk berpergian. Penggunaan kendaraan pribadi bisa diminimalkan, meski tetap sesuai kebutuhan.
Tapi setidaknya, lokasi dan akses yang menempel dengan transportasi umum bisa menghemat ‘kantong’. Bahkan mungkin pengeluaran untuk membeli kendaraan pribadi bisa dihilangkan.
“Misalnya beli mobil, taruhlah Honda Brio Rp150 jutaan, itu tidak perlu misal keluar DP Rp 50 juta, utangnya Rp 100 juta, lalu cicilannya tiga tahun, berarti mungkin sekitar Rp 3 jutaan per bulan. Atau dia mau beli motor, itu keluar belasan sampai puluhan juta. Nah, ini bisa dikeluarkan dari daftar pengeluaran kalau mau mengandalkan TOD dan akses transportasinya” jelasnya.
Sementara rusun dan apartemen, menurutnya, mungkin ada saja yang lebih dekat dengan pusat kota, sehingga lokasinya strategis. Begitu juga dengan akses, mungkin juga tidak jauh dari moda transportasi umum.
Peningkatan Kualitas Hidup Penghuni
Hal semacam ini, menurutnya, mempengaruhi faktor ketiga, yaitu kualitas hidup. Menurutnya, hunian pekerja kelas menengah selain perlu terjangkau dan mudah akses ke tempat kerja akan tetapi juga perlu menyeimbangkan kualitas hidup.
“Kalau di apartemen tengah kota, mungkin cuma beberapa menit saja sudah sampai kantor, tapi setelah itu kalau weekend mungkin butuh waktu untuk ke pinggir Jakarta, cari udara segar. Berbeda misal dengan TOD yang ada di Serpong atau Bintaro, ini belum menyambung benar memang, tapi nantinya terhubung karena minimal ada transportasinya. Tapi dia lokasinya dekat taman, budaya, dan lainnya, ini lebih mudah dari sisi menjaga kualitas hidup ketimbang apartemen di tengah kota,” terangnya.
Apartemen Subsidi Pemerintah
Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda menilai bicara soal subsidi tentu rusun punya keunggulan karena mendapat subsidi dari pemerintah. Sehingga harganya tidak terlalu tinggi dan terjangkau. Namun hal ini berarti ada sejumlah persyaratan yang harus dipenuhi.
Salah satunya mengenai gaji, di mana biasanya hanya boleh untuk penghasilan sebesar Rp 4 juta atau setara upah minimum regional (UMR). Tapi bisa juga untuk yang bergaji agak tinggi sedikit sekitar Rp 4 juta hingga Rp 7 juta per bulan untuk beberapa rusun di pusat kota.
Sementara hunian TOD dan apartemen tidak ada subsidi. Intervensi pada pemasaran hunian TOD biasanya hanya berupa kuota hunian, di mana 20 persennya untuk kelas bawah dan sisanya untuk segmen komersial.
“Ini yang disayangkan karena seharusnya bisa lebih besar misalnya 40 persen untuk kelas bawah, karena apartemen kan tadinya untuk kaum perkotaan tapi karena harganya tinggi, mereka jadinya banyak yang memilih sewa saja,” tutur Ali.
Sedangkan apartemen tidak ada subsidi. Kalaupun ada, paling hanya promosi atau keringanan cicilan dari pengembang yang tetap diperhitungkan secara komersial. Kelima, bicara fasilitas. Menurutnya, fasilitas lebih dari TOD hanya pada konsepnya yang menempel moda transportasi atau simpul.
Apartemen mungkin bisa jadi memiliki fasilitas yang lebih banyak karena dikelola swasta, khususnya yang menunjang kenyamanan hidup penghuninya, meski ini tetap relatif tergantung pada segmen dan harga apartemen. Sementara rusun, mungkin tidak terlalu banyak juga, tapi biasanya cukup dekat dengan pasar, akses transportasi, dan lainnya.